האופטימית

כי אפשר פשוט למלא את הכוס

פורסם ע"י האופטימית On ינואר - 19 - 2017

זה שמחירי הנדל"ן בארץ גבוהים כל ילד בארץ  יודע להגיד. הבעיה העיקרית היא שיותר מדי אנשים ממשיכים להאמין שמחירי הנדל"ן יודעים רק לעלות. האמת? אין שקר גדול מזה. מחירי נדל"ן כמו כל דבר יודעים גם לרדת. כן, גם בישראל, מחירי הדירות גם יודעים לרדת. בבקשה, אל תביאו לי גרפים שמראים שמ-2007 המחירים רק עולים. נכון, זה הגל האחרון אבל מה היה לפני זה ב-2005-6? תבדקו. אם אתם כבר בודקים, תבררו מה היה בשנות ה-80 וה-90. המחירים אז דווקא ידעו לרדת.

מקור – https://www.madlan.co.il/article/areFlatPricesAlwaysRising

 

נדל"ן זה שוק, כמו כל שוק יש לו עליות וירידות. ההבדל בין שוק ההון למשל לנדל"ן הוא ששוק הנדל"ן הוא איטי יותר. בעוד ירידה בשוק ההון יכולה לקחת דקות ספורות ותוך יום יכול להיות אסון כלכלי וכולם ידעו שהבורסה בקאנטים, בשוק הנדל"ן הסיפור שונה. מדובר כאן בנכסים פרטיים, תהליכי מכירה וקניה ארוכים ויכולים לקחת כמה חודשים עד שאנשים בכלל יפנימו שהשוק משתנה. זה נכון שהעלייה האחרונה הייתה ארוכה הרבה יותר מהרגיל. הריבית הנמוכה שרק ירדה וירדה, המס על הבורסה, הרצון של הישראלים לקנות בכל מחיר כי המחירים רק עולים היו חלק לא מבוטל מהסיבה לעלייה במחירים.

 

אז למה אני טוענת שהאוויר כבר מתחיל לצאת מהבועה המטורפת של הנדל"ן

  1. עליית ריביות של הבנקים

 

הבנקים נותנים לציבור משכנתאות תמורת ריבית, ככל שהסיכון יותר גבוה, הריבית תהיה יותר גבוהה כדי לפצות את הבנקים על הסיכון. ריבית הפריים של הבנקים מבוססת על ריבית בנק ישראל שנשארה די סטטית לאחרונה, אך איכשהו באורח פלא בשנה וחצי האחרונות הבנקים העלו את הריביות של המשכנתאות למרות שריבית בנק ישראל לא עלתה. מה זה אומר לכם? שאין תחרות בין הבנקים? זה האמת לא חדש. אבל זה גם אומר שהסיכון בנדל"ן עלה, והבנקים עם כל המשכנתאות המטורפות שחילקו לאנשים מאוד חשופים לסיכונים בשוק הזה, אז רק הגיוני שהם יקחו יותר פיצוי על כך. הריביות מעל 20 שנה זינקו בעשרות אחוזים בשנה וחצי האחרונות כפי שאפשר לראות כאן  וכאן למשל.

2. איגוח משכנתאות

 

הבנקים פשוט לא רוצים להפסיד כסף או לקחת על עצמם סיכונים מיותרים אז מה הם עושים? מוכרים את המשכנתאות למישהו אחר! למי? לכל מי שיש לו פנסיה, אה נכון, כולם חייבים על פי חוק להפריש לפנסיה, אז לכולנו! מזל טוב כשהעליהפנסיה שלכם תקבל עוד תספורת על חשבון הבנקים! אתם והפנסיה שלכם וכל ההשקעות שלכם יפלו בעוד הבנקים יקבלו עזרה וסיוע ממשלתי ויחלקו לעצמם בונוסים מטורפים. נשמע מוכר? לא מפתיע, זה בדיוק מה שקרה בארה"ב וגרם למשבר. הבנקים התחילו למכור את ההלוואות לבתי ההשקעות שניהלו תיקי פנסיות של הציבור ואלו שמחו לקבל ריבית טובה. כמובן שמי שיבדוק את המועמדים למשכנתא זה הבנק, וגם מי שיבחר איזה משכנתאות ילכו לפנסיות של הציבור זה הבנק. נשמע כמו ניגוד אינטרסים? כי זה כן, הבנק פשוט יאשר משכנתאות, ימכור אותן לפנסיה, ירוויח עמלה שמנה ולא ייחשף לסיכון! החזירות הזאת הפילה את ארה"ב, באמת נראה לכם שישראל חסינה לזה? זה קורה, לאט לאט, לא ממש מדברים על זה אבל זה קורה, תראו פה  ופה.

 

3. בנייה בלי חשבון – אין מספיק דירות? ברצינות? אני חושבת שזה אחד השקרים היותר טובים שהצליחו למכור לציבור. לא משנה איפה אתם בארץ, תעלו לקומה גבוהה בבניין הקרוב אליכם, עליתם? יופי, עכשיו תסתכלו החוצה תספרו בבקשה כמה מנופים אתם רואים וכמה בניינים בתהליכי בניה אתם רואים. לא מאמינים למראה עיניכם? בסדר תסתכלו על הודעה לתקשורת שהוציאה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה:

 

המספר הכי גבוה מאז שנת 1996!!!! יודעים מה היה אז? גל עלייה מטורף מרוסיה ואוקראינה. לא רק שבונים בלי חשבון אלא גם שוברים שיאים בדירות חדשות ואחר כך עוד טוענים שאין דירות!

תסתכלו על הגרף הנחמד הזה למטה, כל שנה בונים יותר ויותר ויותר! מה קרה אנשים לא מתים בישראל? לא עוברים לגור ביחד יותר? מחזיקים בדירות שלהם לנצח? בבקשה אל תכריחו אותי להיכנס לאתר של הלמ"ס כדי להוכיח שהאוכלוסייה בארץ לא גדלה בקצב הזה. העניין הוא כזה, בונים דירות, בונים עוד דירות, לא מפסיקים לבנות דירות ואיכשהו מצליחים לשכנע את הציבור שיש מחסור מטורף.
לא מאמינים? בבקשה תקראו את הדוח בעצמכם או ניתוח שלו כאן.

 

4. מינוף מטורף של משקי בית פרטיים – אנשים במדינה הזאת בקושי מצליחים לגמור את החודש אבל איכשהו כולם סביבכם מצליחים לחסוך מספיק הון עצמי למשכנתא ולקנות דירה. קצת הזוי לא? אז זהו שלא כולם ממש חסכו. הם פשוט לקחו עוד הלוואה, או ביקשו מההורים לקחת עוד הלוואה. הורים לוקחים משכנתא על הבית שלהם רק כדי לעזור לילדים להגיע להון העצמי בשביל לקבל משכנתא בעצמם.  במדינה יודעים את זה ומבינים כמה זה מסוכן כי זה אומר שלא בטוח שאנשים יוכלו להחזיר את המשכנתאות שהם לקחו. הבעיה העיקרית היא שלא יודעים בדיוק עד כמה המינוף הזה מעבר למשכנתא משתולל, פשוט כי לא מודדים את זה. יודעים שיש בעיה אבל אצלנו בחלם הפתרון הוא לנסות לאפשר פשוט מינוף גבוה יותר למשכנתא וזהו. זאת למרות שהמינוף של משקי הבית גדל יותר ויותר. למה צריך להטריד אותנו מינוף לא מבוקר במשקי בית? קודם כל כי זה עוד דוגמא למה שקרה בארצות הברית שגרם לקריסה כל כך גדולה. משבר לאומי, גל פיטורים או סתם מיתון יכולים לדחוף עשרות אלפי אנשים מעבר לקצה. הם לא יוכלו לשלם משכנתא, הבנק ימכור את הדירות לכל המרבה במחיר. הבעיה היא שזה כדור שלג, יותר אנשים לא יכולים לשלם משכנתא, הבנק מציע יותר דירות למכירה, השוק מוצף בדירות של אנשים שמינפו את עצמם לדעת, המחירים יורדים והרי לכם משבר סאב-פריים כחול לבן.

 

 

5. מתחילים לראות כתבות על ירידת מחירי נדל"ן – עד לא ממזמן ניתן היה לראות רק כתבות שמספרות על מחסור, מחירים גבוהים שרק ממשיכים לעלות ואנשים שבוכים שלא קנו לפני כמה שנים. נכון, אמרו שהשוק יקר, אבל כמעט לא אמרו שהוא הולך להתפוצץ אלא רק ימשיך לעלות וכדאי לקנות כמה שיותר מהר. בזמן האחרון אפשר לראות יותר ויותר כתבות שמדברות על כך שהשוק מאט, יש ירידה במכירות, לוקח יותר זמן למכור דירות, השוק הולך לקרוס, הפילים מתחילים לעופף והגיהנום קפא. טוב נו, אולי לא השניים האחרונים אבל השאר בהחלט כן. לא קוראים עיתונות כלכלית על בסיס יומי? הנה אני אתן לכם קצת כותרות ולינקים:

 

 

אז נכון שבעיתונות ישימו כותרות שמושכות תשומת לב. אבל, בשנים האחרונות היה קשה מאוד למצוא כותרות כאלה, מצד שני, כל הכתבות לעיל, הן רק מהחודש האחרון, תבדקו אותי. מי לא אומר את זה, שמאים, מתווכים, מנהלי השקעות, גורמים בממשלה, גורמים באוצר, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בסרט מכונת הכסף (מומלץ מאוד אגב) מראים משקיעים עושים סיבוב עם מתווכת בשכונה בארה"ב טרום המשבר. המתווכת מספרת להם שיש האטה, מראה להם אנשים ליד בתים מספרת בכמה הם קנו אותם ובכמה הם יהיו מוכנים להתפשר על מכירה היום ואומרת שהשוק קצת בהאטה, בקטנה. עשו סיבוב עם מתווכים, תשאלו אותם על המצב, תשאלו אותם כמה עסקאות הם סגרו בחודשים האחרונים, איך המצב בשוק. הכנים שביניהם יגידו לכם שיש האטה בזמן האחרון.

 

6. מס דירה שלישית – הסיכה שכנראה תתחיל את הפיצוץ. לא רק שמכריחים את משקיעי הדירות לשלם מס על שכירות, מה שלא כל כך דרשו עד היום, אלא יוצרים באז שלילי שמשנה את הלך הרוח של הציבור לגבי השקעה בנדל"ן. תבינו האפקט הפסיכולוגי כאן הוא עצום. אנשים יותר הססניים היום לגבי לקנות נדל"ן להשקעה. מה קורה כשאנשים מהססים? דירות לא נמכרות ומורידים את המחיר שלהן. בעלי הדירות יקבלו הטבות מטורפות אם רק ימכרו את הדירה, פטור ממס שבח, קופת גמל פטורה ממס רווחי הון, קיצר משתלם. מה עם מי שלא ימכור? יגלגל פשוט את המס לשוכרים שלו? תחשבו רגע, מדובר על 1% משווי הדירה שנתי עד מגבלה של 18,000 ₪ בשנה. בדירה בשווי של 1.2 מיליון הדייר המסכן יצטרך להוסיף עוד 1,000 שקל לשכירות כל חודש. אני לא יודעת מה איתכם, אני לא הייתי נשארת בדירה שבעל הדירה יקפיץ לי פתאום את השכר דירה ב-1,000 ₪ ואני לא מכירה הרבה אנשים שכן. יש חוזים, אי אפשר באמצע חוזה להעלות סתם ככה פתאום את המחיר ואם בעל הדירה ינסה להקפיץ בעצמו את המחיר אנשים פשוט יעזבו. אז מה יקרה? בעלי הדירות ינסו להעלות השכירות, הרוב לא ממש יצליחו ואז הם פשוט ימכרו את הדירות בשביל לקבל את הפטורים המטורפים שמשרד האוצר מציע להם. הרבה מכירות של דירות, מוביל להיצע גדול, וגם ככה כבר סיכמנו מקודם שממש לא חסרות דירות אז אתם יכולים לנחש לאן זה ילך מכאן.

 

7. שינוי דעת קהל – לפסיכולוגיה ולאפקט העדר הייתה השפעה מטורפת על יצירת בועת הנדל"ן הנוכחית. העובדה היא שכל אחד שקנה דירה להשקעה מ-2007, גם אם הוא עשה עסקה לא טובה, שילם הרבה, בחר איזור לא משהו פשוט יצא מורווח בשנים האחרונות. זה יצר מצב שכולם התחילו להאמין שהשקעה בנדל"ן היא קלה ותמיד מצליחה, המחירים תמיד עולים, כל אידיוט יכול להצליח בנדל"ן ועוד כל מיני פנינות חוכמה. כל מי שקנה דירה ראה את המחירים עולים וייעץ לכל מכריו לקנות בתים. ההורים לא הפסיקו ללחוץ על ילדים, הילדים מינפו את עצמם למוות וקנו דירות. אבל ההאטה האחרונה במחירי הדירות מראה דברים קצת אחרת. דעתם של אנשים מתחילה להשתנות, תראו את הסקר הזה ב-Ynet. ואם באמת אנשים יתחילו להאמין שהמחירים יתחילו לרדת, הם יפסיקו לקנות בתים והמחירים אכן ירדו.

 

 

אז, sorry to burst your bubble, מחירי הנדל"ן נראים לקראת שינוי מגמה. זה ייקח כמה חודשים, אולי שנה אולי שנתיים אבל זה יקרה, כי זה קורה כבר עכשיו. זה מתחיל, רק תסתכלו סביב ותראו את הסימנים. תפסיקו להקשיב למה שאנשים אומרים לכם באופן אוטומטי ותסתכלו על המצב שהשוק נמצא בו באמת. לא צריך לקנות בכל מחיר, לא צריך לקנות מחשש שאחר כך זה יהיה הרבה יותר יקר. גם ככה שכירות יוצאת יותר משתלמת היום מלקנות בית. בשוק הנדל"ן יש יתרון על שוק ההון, אפשר לתזמן את השוק יותר בקלות. קל לדעת מתי המחירים גבוהים מדי וקל לדעת מתי יש משבר. התהליכים עצמם גם איטיים יותר כך שיש זמן ואין מה למהר.

אבל זה רק 10 שקל בחודש!
שיחה רנדומלית עם "מומחי" השקעות נדל"ן

תגובה אחת

  1. תמיר הגיב:

    אני גם חושב שאנחנו בבועה. הגרף הראשון שלך מראה שאין בועה כי הקו הישר האדום הוא בדיוק על מחירי הבועה, כלומר גם אם תהיה ירידת מחירים זמין זה יחזור. כלומר המחירים הם למעשה ריאליים היום. כלומר על פני 5 עשורים אנחנו ממש קרובים לקו האדום כלומר אנחנו במחירים ריאליים. בועה ריאלית.

השאר תגובה

%d bloggers like this:
Secured By miniOrange